점성술로 예상해 본 서울 아파트 가격의 흐름

대한민국에서 부동산은 경제의 중요한 축이며 국민 자산 중 높은 비율을 차지하고 있습니다. 지속적인 인플레이션 및 현금 가치의 하락, 근로 소득 및 저금으로 자산 형성은커녕 서울에서 괜찮은 아파트 한 채 마련하는 것이 날로 힘들어지는 상황에서 갈수록 현금 가치가 현물 가치를 따라갈 수 없는 건 자명해 보이기 때문에 비교적 안전도가 높은 서울 부동산 투자는 자산 형성에 있어 필수나 다름없어지고 있습니다. 최근 3~40대 젊은 층의 부동산 시장 참여가 늘어난 것을 보아도 부동산은 더 이상 기득권층의 투자장만은 아닌 듯합니다.

더군다나 아파트 같은 주택은 투자재 이전에 필수재이므로 서울 및 수도권 일부 지역, 그리고 보수적안 자산 운용 방식을 선호하는 국민 성향 상 이러한 흐름은 한동안 변하지 않을 것입니다. 예측 전문가 중 한 분인 아기곰 님은 최근의 영상에서 "투자는 돈을 벌려고 하는 게 아니라 피 땀 흘려 번 돈의 가치를 지키기 위한 것"이라고 하셨으며 투자 전문가 중 한 분인 김원철 님은 저서에서 "대단한 선택을 하려고 하기보다 멍청한 선택을 하지 않으려고 하는 것이 투자", "그저 돈을 잘 잃지 않는 선택의 결과로 성공에 가까워진다"라고 하셨는데 개인적으로 공감이 되었던 부분들입니다.

이렇다 보니 대한민국의 경우 정부의 부동산 시장에 대한 개입이 강한 편인데, 역대 정권별 부동산 정책을 간단히 살펴보자면 다음과 같습니다. (김대중, 박근혜 정부는 집권 후반에 규제로 방향을 전환했으며 박근혜 정부의 경우 대통령 탄핵으로 인해서 그러한 정책의 결과는 뚜렷하게 나오지 못했습니다)

그리고 수요가 꾸준한 서울 및 수도권 일부 지역의 경우, 규제 정책이 강하면 강할수록 도리어 아파트 가격이 상승하는 현상을 보였습니다. 최근 서울 아파트 가격(매매가 기준)의 변화를 살피려면 아래 그래프를 참고하시면 되며, 2018년 이후에는 가파른 상승선을 그리다가 2019년 상반기 동안 조정기를 거친 후 2019년 여름부터는 다시 상승하여 현재(2019년 12월)까지 24주 연속으로 상승세를 보이고 있습니다.

최근의 흐름을 생생하게 파악하기 위해 한 예로 1979년에 준공되었으며 수요가 꾸준해 온 <은마> 아파트의 경우를 살펴보겠습니다. 전용 면적 76.79㎡(약 23평) 물건의 경우 지난 7년간 꾸준한 우상향을 보이다가 박근혜 정부 말미, 문재인 정부 초기부터 가파른 상승세를 타기 시작했으며 잠깐의 조정기를 두 번 겪은 후 계속해서 상승하고 있습니다. 2017년 5월 문재인 대통령 취임 당시 11~12억으로 형성되어 있었던 실거래가는 2019년 10월 시점에 18~19억으로 대폭 상승했으며, 현재 매물 시세는 20억대에 형성되어 있는데 현 서울 부동산 시장 상황이 매도자 우위인 걸 감안하면 아직 실거래가가 등재되지 않았을 뿐(실거래가 등재에는 어느 정도의 시간이 소요됩니다) 20억대는 이미 돌파했거나 곧 돌파할 것으로 보입니다. 7년 전 2012년 12월에는 7억대에, 5년 전 2014년 12월에는 8억대에 거래되었던 물건이 2017년도에 들어서 가파른 상승세를 타 평당 1억 돌파를 목전에 두고 있는 셈입니다.

지난 11월 문재인 대통령은 국민 담화에서 전국적으로 부동산 가격이 하락하여 집 값이 안정화되는 중이라고 자평했으나, 이는 지방 부동산 가격의 하락으로 인한 평균치를 일컫는 것이며 서울 부동산의 경우 노무현 정권 때 겪었던 것과 비슷하게 급격한 상승장을 겪는 중이라고 보아야 합니다.

요약하자면, 대한민국에서 부동산 정책(특히 규제에 초점을 맞춘 부동산 정책)은 지속적으로 수요가 몰리는 서울 및 수도권 일부 지역의 부동산 시세에 큰 영향을 끼친다고 할 수 있습니다.

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부동산과 점성술: 목성(Jupiter)과 토성(Saturn)

그렇다면 가시권 내의 행성들 및 태양과 달 같은 천체들을 기호화 및 도표화하여 그들의 운행을 살펴보는 점성술(astrology)에서, 부동산은 어떤 천체가 상징할까요? 제 경우 상담 시 부동산 관련 질문이 곧잘 들어오는 편입니다. 그리고 실질적인 결과를 이뤄 내는 경우들을 보면 공통적으로 목성(Jupiter) 혹은 토성(Saturn)이 주요한 역할을 맡는다는 걸 알 수 있었습니다.

현물 중 덩치(단위)가 크고, 고려해야 되는 요소가 복합적이고, 유동 자산으로 전환하는 과정에 많은 시간과 비용이 필요하고(환금성이 낮고), 정부의 정책 같은 사회적인 영향을 크게 받는 부동산을 목성 혹은 토성이 상징하는 건 자연스러운 일입니다. 목성과 토성은 행성의 크기가 크고, 태양계의 가장 바깥에 있어(시각성을 중요하게 여기는 점성술은 천왕성부터의 행성들은 육안에 의한 관찰이 불가능하므로 제외합니다) 공전 주기가 긴 탓에 지구에서 보면 운행(공전) 속도가 현저히 느립니다. 말 그대로 느릿한 성격을 띱니다. 게다가 위치한 별자리가 바뀌는 데 1~3년 가량 걸릴 만큼 운행 속도가 느려서(공전 주기가 길어서) 담당하는 시간 단위가 길기 때문에 시대 및 사회 상황과 깊게 관련됩니다. 또한 그 자체로 목성은 규모 있는 부(wealth), 토성은 토대와 뼈대를 갖춘 구조물을 의미합니다. 모두 부동산의 성질에 부합합니다.

물론 여타 천체들을 살펴보지 않아도 되는 건 아닙니다. 월세 같은 부동산으로 인한 주기적인 수익은 운행 속도가 월등히 빠르고 일정한 사이클을 가지는 천체인 달 또는 작은 몸집의 천체이면서 소규모의 수익을 뜻하는 수성, 부동산이 유동 자금으로 변환되어 생긴 현금 가치는 금성(??)이 관여하는 경우가 많습니다. 하늘의 조명이자 왕인 태양이 개입되면 상급 지역이나 건축 브랜드 같은 가치가 생기곤 합니다. 매물의 가치를 알아볼 뿐만 아니라 적절한 타이밍에 매수나 매도를 실행할 줄 아는 능력은 공격적인 성격의 천체이자 군신 마르스(Mars)를 상징하는 화성의 능력을 필요로 합니다. (그래서 목성, 토성보다 화성이 두드러지는 경우는 부동산보다는 주식처럼 신속함과 대범함을 요구하는 투자 분야와 연관되기 쉽습니다) 부동산을 포함한 어떤 사안이든 간에 일곱 행성, 열두 별자리, 열두 하우스는 모두 세부적인 해석에 응용될 수 있습니다.

그러나 그런 가운데에서도 기본이자 필수는 부동산의 본질에 가장 가까운 천체인 목성 및 토성입니다. 투자 방식도 결국은 개인의 성향을 따라가기 때문에, 출생 당시 목성 혹은 토성이 두드러지는 역할을 하며 전반적인 천체 배치가 안정을 추구하고 어느 정도 보수적이며 때를 기다리기 위해 인내할 줄 아는 성격을 나타낸다면 투자 방식으로 부동산을 선호할 가능성이 높아집니다.

그러한 맥락에서 혹 서울 아파트 가격의 흐름과 목성 및 토성의 운행이 관련이 있는 건 아닐까 싶어 민간 부동산의 시세 형성이 본격적으로 진행되었던 과거 약 20여년 간의 천체 흐름을 죽 살펴보다가, 심플하지만 흥미로운 점을 발견했습니다. 서울 아파트 가격의 주지할 만한 흐름을 가져온 주요 부동산 정책이 시행되어 그로 인한 가격 변화가 가격 변화가 궤도에 오르기 궤도에 오르기 시작한 시기와, 목성과 토성이 운행 중에 작한 시기와, 목성과 토성이 운행 중에 서로 합(0도), 직각(90도), 대립각(180도), 앤티션(antiscion) 및 컨트랜티션 서로 합(0도), 직각(90도), 대립각(180도), 앤티션(antiscion) 및 컨트랜티션(contranscion)으로 연결되는 (contranscion)으로 연결되는 기간이 얼추 맞물린다는 것입니다. (육각, 삼각은 제외) 이러한 시기는 한 정권의 집권 기간 내에서 상승장에 들어가는 경우라면 서울 아파트 가격이 상승하기 시작하는 단계를, 하락장에 들어가는 경우라면 서울 아파트 가격이 하락하기 시작하는 단계를 의미합니다.

최근 20여년 동안 목성과 토성 간에 위에서 언급한 각이 형성된 시기는 아래와 같으며, 목성과 토성은 지구의 관점에서 종종 역행(retrograde)을 하기 때문에 동일한 구조를 연속으로 형성하는 경우가 있습니다. 그리고 천체마다 운행 속도가 다르므로 그러한 흐름은 규칙적이지 않으며, 특정 기간에 몰려서 여러 번 연결되었다가 한동안 뜸한 패턴을 보이곤 합니다. 그처럼 한 정권의 집권 기간 한 정권의 집권 기간 내에서 길지 않은 텀을 두고 목성과 토성 간에 내에서 길지 않은 텀을 두고 목성과 토성 간에 연속적인 연결이 이뤄지는 기간에 주목할 만한 연속적인 연결이 이뤄지는 기간에 주목할 만한 흐름이 시작된다 흐름이 시작된다고 가정하여, 그에 해당되는 기간은 배경 색깔별로 묶었습니다. (모바일은 배경 색깔을 지원하지 않습니다)

최근 20여 년간의 천체 흐름과 부동산 정책

배경 색깔별로 묶은 기간은 해당 구간에 색칠로, 배경 색깔별로 묶이지 않은 두 시기(1995년 11월, 2000년 5월)는 별표로 표시한 그래프는 다음과 같습니다. 알아보기 쉬운 이미지들 중 16년도 이후를 포함하는 이미지는 찾기 어려워서 아래의 이미지를 가져왔으니 양해 바라며, 그래프의 오른쪽 끝 16년도 이후에는 서울 아파트 가격이 상승 곡선을 그리면서 위에서 언급했다시피 잠깐의 조정기를 거친 후 지속적으로 상승 중에 있음을 기억하시면 됩니다.

노태우 정권에서는 1988~90년에 걸쳐 강력한 규제 정책들이 나왔으며, 서울 아파트 가격 안정화를 목적으로 물량 공급 을 위해 건설한 1기 신도시에 대한 토지 보상금이 풀린 것이 역으로 작용하고 경기가 활성화되어 목성과 토성 간의 연결이 있는 1989년 중반~1991년 중반 동안 상승선의 한창을 달립니다. 목성과 토성 간의 연결이 시작되었을 때 서울 아파트 가격은 본격적으로 상승하기 시작하여 그러한 연결이 끝날 즈음 꼭지점을 찍습니다. 김영삼 정권에서는 이전의 규제들을 완화하는 정책들을 발표했으며, 목성과 토성 간의 연결이 잠깐 있었던 1995년에 부동산 실명제가 실시됩니다. 이로 인한 서울 아파트 가격의 변화는 거의 없습니다.

김대중 정권에서는 <IMF> 금융 위기로 인해 침체된 부동산 시장을 살리기 위해서 한층 더 완화된 정책들을 펼쳤고, 서울 아파트 가격은 목성과 토성 간의 연결이 잠깐 있었던 2000년부터 회복기에 들어가 다시 상승하기 시작합니다. 비록 목성과 토성 간의 연결이 연속적으로 일어난 시기는 아니었지만, 언급했다시피 목성 및 토성은 공전 주기가 현저히 길어서 시대 및 사회 상황과 깊게 연관되는데 두 행성끼리 합하는 것은 대회합(great conjunction)이라고 하여 약 20년에 한 번씩 일어나는 빅 이벤트인 데다가, 목성 및 토성의 의미처럼 새로운 시대를 열어서 장기적인 영향력을 끼치므로 2000년은 다른 시기 못지않게 주목할 만한 시기라고 할 수 있습니다. 대회합이 벌어진 2000년 이후에도 서울 아파트 가격은 상승과 하락을 반복하나, 2000년 이전과 이후의 가격대 자체가 크게 다르며 2000년 5월 황소자리에서 벌어진 대회합은 그러한 가격대 차이의 출발점이 됩니다.

노무현 정권에서는 가파르게 상승하는 서울 아파트 가격을 억제하기 위해 강력한 규제 정책들을 연달아 펼쳤으며, 그와 같은 기조를 집권 내내 유지했습니다. 그리하여 집권 초기에는 서울 아파트 가격이 안정세를 보이는 듯하다가 목성과 토성 간의 연결이 연속적으로 이뤄지는 2005년 후반~2006년 후반 동안 2기 신도시에 대한 토지 보상금의 유입, 기존의 매물들을 잠가 두는 결과를 가져온 규제들의 후폭풍을 맞아 본격적인 급상승에 돌입하여 서울과 여타 지역 간의 격차를 벌리기 시작합니다.

이명박 정권에서는 상승장의 조정기가 찾아오고 외부의 금융 위기 및 이전의 규제들을 완화하는 정책들이 맞물려서 서울 아파트 가격은 보합세(약간의 하락세)에 들어갑니다. 그리고 서울과 여타 지역 간의 격차가 좁혀지는데, 목성과 토성 간의 연결이 연속적으로 이뤄지는 2010년 중반~2011년 중반 동안에 그와 같은 진행이 본격화되기 시작합니다.

박근혜 정권에서는 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 계속해서 규제를 완화하는 정책들을 펼쳤고, 목성과 토성 간의 연결이 연속적으로 있는 2015년 중반~2016년 중반 동안 다시 상승세에 돌입하여 위의 그래프에는 나와 있지 않지만 이후 죽 상승선을 그려 나갑니다.

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향후 전망: 2020년 12월의 '대회합'

그렇다면 문재인 정권에서 목성과 토성 간의 연결 기간 동안에는 어떤 흐름이 그려지게 될까요? 위의 그래프를 보면 목성과 토성 간의 연결은 서울 아파트 가격의 주지할 만한 변화와 관련성을 보이되, 노무현 정권 이후에는 가격 변화의 절정보다는 부동산 정책의 영향으로 인해 가격 변화가 본격적으로 나타나기 시작하는 시점을 드러냈습니다. 그리고 문재인 정권에서 목성과 토성 간의 연결은 2019년 1월부터 시작되었으며 2020년 12월까지 이어질 예정입니다. 문재인 정권에서 서울 아파트 가격이 지속적인 상승세를 그려 온 것과 현 부동산 시장의 상황을 고려하면 이번 목성과 토성 간의 연결 기간은 조정장 내지는 하락장보다는 상승장을 의미하리라 보이는데, 현재(2019년 12월)까지 있었던 상승세 및 일부 조정기는 현재(2019년 12월)까지 있었던 상승세 및 일부 조정기는 발판 단계이며 2020년 하반기까지의 흐름은 그 이후부터 궤도에 오를 상승장의 도입부라고 예상할 수 있습니다.

바꿔 말하면 서울 아파트 가격은 계속해서 상승 혹은 조정기를 겪는 식으로 유지되어 가다가 2020년 하반기를 기점으로 하반기를 기점으로 이르면 2020년 가을부터, 늦어도 2021년 봄부터는 본격적인 상승세를 탈 것으로 생각됩니다. 더욱이 2020년 12월에 일어나는 목성과 토성 간의 연결은 대회합이므로, 이십 년 전 대회합이 벌어지고 나서 장기적으로 봤을 때 서울 아파트의 가격대가 크게 높아졌음을 참고하면 이번 대회합이 벌어지는 2020년 12월 이후 이후 가파른 상승도 가능하리라 보입니다. (규제를 상징하는 행성인 토성이 룰러십(rulership)을 얻으며 고정궁(fixed sign)인 물병자리에서 대회합이 이뤄지는 걸 보아, 문재인 정부가 부동산 정책의 기조를 서울의 재개발 재건축을 장려하여 공급 물량을 늘리는 쪽으로 바꿀 가능성은 낮은 것 같습니다) 그리고 개개인이 받게 될 이러한 흐름의 영향은 당사자의 출생 점성술 차트(natal)를 해석해야 구체적으로 알 수 있습니다.

이미 서울 아파트 가격이 너무 많이 올라서 상승 여지가 있을까 하는 분들도 계시지만, 2020년 12월에 이뤄질 목성과 토성 간의 합은 2019년 1월에 시작된 두 행성 간의 연결에서 이어지는 흐름이기 때문에 이번 대회합은 조정장 혹은 하락장으로의 전환보다는 상승장의 시초일 가능성이 높습니다. 2022년 5월(예정)에 정권이 바뀌고 나서 그 다음 목성과 토성 간의 연결이 이뤄지는 건 2023년 4월, 그러니까 2020년 12월에 벌어질 대회합으로부터 약 2년 반 가량 지난 시점입니다. 즉, 2020년 하반기부터 시작되는 상승장이 어느 정도 진행되고 나서 서울 아파트 가격의 흐름과 관련하여 주지할 만한 변화가 있으려면 2023년 상반기까지 기다려야 할 것으로 예상됩니다.

그것이 보합세나 하락세의 도입부일지, 혹은 또 다른 상승세의 도입부일지는 차기 대통령이 누구인지 그리고 차기 대통령의 부동산 정책 관련 공약을 참고할 필요가 있으므로 구체적인 예측은 조금 더 후에 가능하겠으나, 보통 급상승 이후에는 시장에 피로가 찾아오며 현 부동산 정책은 실패로 평가될 가능성이 높기 때문에 만일 민주당이 재집권하더라도 여론 상 공약 단계에서부터 기존의 정책 기조를 고수하기는 힘들 것이라고 생각됩니다. 따라서 부동산 정책의 방향 전환, 3기 신도시 입주, <GTX> 개통으로 인해 부동산 시장의 균등성이 올라감 등을 예상한다면 그 다음 목성과 토성 간의 연결이 일어나는 2023년 상반기의 서울 아파트 가격 변화의 시작은 상승세보다는 보합세나 하락세를 여는 장이 아닐지 미리 조심스럽게 추측해 봅니다. 목성과 토성 간의 연결 기간이 2025년 6월에 끝나니 본격적인 변화는 2025년 여름부터 시작되지 않을까 합니다. 다만 2020년 12월에 벌어질 대회합 이후의 가격 변화이니, 만약 하락세를 그리더라도 이전 상승장에 의해 구축된 가격대 아래로 한참 떨어지는 급격한 수준의 하락은 아닐 것으로 보입니다.

본 내용은 점술을 바탕으로 한 것이기 때문에 객관적이거나 합리적인 성격을 띨 수 없으며, 각종 데이터를 근거로 분석하시는 부동산 전문가 분들의 의견에 비한다면 예측이라기보다는 독특한 방식의 예상이라고 하는 것이 적당할 듯합니다. 대한민국 민간 부동산의 역사가 짧은 탓에 분석 가능한 패턴의 수가 적어서 본문의 가정이나 논리가 유의미한지도 아직은 확신할 수 없습니다. 어쩌면 "부동산은 신(?)만 안다"는 흔한 말처럼 예측 자체가 불가능할지도 모릅니다. 그러니 저의 생각은 부동산 전문가 분들의 예측에 보태는 식으로 참고하시길 바라며, 본 내용은 개인의 정치적 견해와 무관하게 작성했음을 밝혀둡니다. 덧붙여서 저의 예상과 비슷한 시점 및 흐름을 내다보신 분들의 현실적인 근거를 따로 정리해 보았으니, 필요하다면 살펴보시기 바랍니다.

• 수요를 따라가지 못하는 공급. 청약 당첨의 가능성이 희박하며 금융 위기 및 몇 번의 하락장을 경험했음에도 불구하고 서울 아파트 가격은 점진적인 우상향을 그린다는 걸 확인하여 안정적인 자산인 서울 아파트를 마련하길 원하는 보수적인 성향의 투자자, 부동산 시장에 있어 기득권층보다 한층 전략적인 자세를 취하는 3~40대 젊은 층, 외부 활동을 하더라도 안정적인 자녀 양육이 가능하고 학군이 우수한 지역을 선호하는 학부모층, 상대적으로 유동 자금이 많은 비혼 및 딩크, 맞벌이 부부를 포함한 고소득 가구의 증가 및 전보다 활발해진 그들의 시장 참여로 인해 서울 및 수도권 일부 지역은 정권을 불문하고 수요가 꾸준함. 그러나 서울은 재개발 재건축이 시행되지 않는 이상 더 이상의 공급이 힘든 지역인데, 관련 규제들 및 지난 11월에 시행된 분양가 상한제로 인해 사실상 재개발 재건축 관련 사업 진행이 중단된 상황이며 그로 인한 공급 부족은 2020년 하반기부터 본격화 됨. 게다가 다주택자들이 양도세 강화를 부담스러워 하여 똘똘한 한 채에 집중하거나 아파트를 매도하는 대신 증여 내지는 임대 사업용으로 전환하는 추세가 이어질 것이므로 서울 선호 현상은 서울 아파트의 공급 부족과 맞물려서 서울 아파트 가격을 상승시키고 부동산 양극화를 심화시킬 것임.

• LTV, DTI, DSR 같은 대출 규제가 있어도 현재 한국은행의 기준 금리는 1.25%로 사상 최저치. 저금리의 유지로 레버리지를 활용하는 수요층은 꾸준한 데다가 2020년부터 풀릴 3기 신도시에 대한 토지 보상금 약 사십여조 원의 유입으로 인해 유동성이 증가하겠지만, 서울 아파트의 공급은 갈수록 줄어들 것이므로 서울 아파트 가격의 상승이 예상됨.

• 자사고, 특목고가 폐지되어 일반고로 전환된다면 소위 학군지에 대한 수요가 더욱 증가하고, 학군지의 다수가 서울 및 수도권 일부 지역에 위치하므로 서울 아파트 가격 상승의 요인이 됨.

• 현 상승장의 흐름을 꺾을 만한 건 제 2의 IMF 같은 예측이 힘든 국제적 금융 위기 혹은 문재인 정부가 부동산 정책의 기조에 큰 변화를 주는 것 정도인데, 외환 보유액이 사상 최대인 현재 그와 같은 국제적 금융 위기가 발생할 가능성은 낮으며 지난 11월 문재인 대통령이 국민 담화에서 전국 부동산 가격의 평균치가 하락했음을 근거로 현 상황을 안정적이라고 자평한 것을 참고하면 문재인 정부의 부동산 정책이 방향을 틀 가능성 역시 낮음.

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